“预签约”泛滥城乡,不想吃亏上当被征收人应当这样做!

2017-11-01 14:29来源:中国网
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导读:预签约,又叫“预征收”或者“模拟征收”,是近几年新涌现出来的征收“高招”。起先其运用仅见于国有土地上的房屋拆迁,如今已逐步有蔓延城乡之势,许多集体建设用地的征收项目也用上了类似的办法。那么,面对咄咄逼人的“预签约”大戏,被征收人究竟该如何有效应对避免吃亏上当呢?本文,在明律师在此前文章的基础上继续为大家解析……

国有“预签约”,集体走“腾退”,这似乎是今天征收领域的真实写照。它们的共同特点就是,不属于正路子,全是名副其实的歪路子。根本原因在于,无论是被征收人早已烂熟于心的国务院590号令,还是涵盖《征收土地公告办法》在内的土地征收法律法规,对征收方的程序要求都是颇为严格的。客观地讲,这些程序性要求已经与地方上心急火燎的各种重大项目的建设需求发生了脱节、不匹配,迫使征收方纷纷另辟蹊径,发明创造各种方法钻现有法规的空子。我们知道,征收方并不傻,人家也是有专业的法律顾问、律师团队的,于是诸如“预签约”这样的伎俩便很快诞生出来并在全国范围内屡试不爽了。

因此,广大被征收人一定要明白一个道理(尽管很多被征收人到房屋被强拆那一刻依旧不明白),法律法规,在某些社会现实面前不可能得以百分之百被遵守。若一定要在这上面较真儿,那么恐怕没有几个工程是经得起严格的程序审查的。被征收人所要做的,就是在法律、政策所允许的范围内与征收方展开博弈、对话,争取达成双方都能接受的双赢补偿结果。“讨公道”的决心要有,但在实现的效果、方式上一定要灵活、变通。有的被征收人说了,律师整天不研究法律,净告诉我们要博弈、谈判了……很遗憾,仅凭研究法律是解决不了今天的问题的。你跟人家谈法律,人家跟你耍流氓,试问,你若不学习点儿此种道道,又如何与之沟通、协商呢?

那么,“预签约”项目启动了,法定的征收程序被彻底搅成了一锅粥,被征收人究竟该怎么做呢?对此,北京在明律师事务所的青年律师陈丽芳表示,以下4点可供大家在实践中参考:

其一,耳聪目明,及时获悉项目动向。按常规,征收的启动标志应是房屋征收决定的公告及补偿安置方案的征求意见。但如前所述,“预签约”的项目本身就是非常规,因而被征收人切忌“一根筋”的等公告。一旦有人通知被征收人去“开会”,并在会上透露了相关“棚户区改造”“城中村整治”“旧城区(村)改建”“危旧房改造”等类似名义项目的信息,那么甭问,你很可能已经“摊上事儿了”。此时,被征收人就一定要开始着手做维权的各项准备工作了,而不宜继续消极等待或在一旁无谓观望。

其二,“预签约”的最重要应对策略,就是“暂不签约”。“暂不签约”不等于永远不签约当钉子户,这是两码事。事实上,“预签约”之所以能成功,就是因为其将原本置后的协商签约程序大幅“前提”至征收决定生效之前,以签约的比例作为征收决定生效与否的条件。而在预签约期间,各种早搬早签奖励金,宣传标语大横幅,甚至恶意诋毁律师“除了申请信息公开啥也干不了,就只会收钱”的东西会漫天遍地的在项目区域内“刷屏”。可以说,它的魔力,就在于在“前三板”的阶段内将被征收人“打蒙”,忽悠你速签速搬速完事。且在签约的过程中,还会有各种花里胡哨的“小招数”被灵活运用,一些中招的被征收人甚至是在稀里糊涂什么都不清楚的情况下就签了字。结果,往往是被征收人字也签了,肠子也悔青了。因此,被征收人要谨记,无论被如何“宣传教育”,如果预签约协议中的补偿数额、标准咱不满意,那么就一定要坚决执行“暂不签约”的对策。不签约,你就不会被作为凑签约比例数字的基数,对人对己都可能是理性的选择。否则一旦90%了,说什么可能都晚了。

其三,聘请律师要趁早。“暂不签约”当然不意味着没事儿,软的不行就一定会招致硬的。一旦进入上房揭瓦,流氓骚扰,动手打人的阶段,没有多少人是真正能长期扛下去的。何况,现下的一些重点建设项目工期耽误不得,征收补偿决定下得会贼快,强拆的拖拉机很快就会开到被征收人门口。所以,被征收人一定要在正确妥善抵挡第一波签约浪潮之后及时委托专业征收维权律师,请律师出马协助制定一揽子维权方案。律师的专业技能与办案经验此时会发挥巨大的作用,为被征收人获取公平、合理的补偿创造协商、谈判的时间与空间。从“此地无银三百两”的思路出发,既然横幅、告示上总在“揭露”律师的种种行径,也足以说明律师还是管用的,不可能只会申请政府信息公开。而一旦拖延到签约率85%那会儿再聘请律师,就不如趁它还没凑够数时请来得更好。

其四,拓展思路,全方位施策搭建协商平台。确实有一些征收项目会出现“拆了再说”的情况,维权是极度困难的,最不济被征收人只能去申请国家赔偿,其结果也落不了几个钱。因此,在房屋尚未被强拆之时,拓展思路全面施策便是必要的。简言之,就是不要“头疼医头,脚疼医脚”,而要像中医治病一样有整体性的出招,扎手指头管到脖子。仅仅盯着590号令或者各种法规、文件想对策是不够的,须知对方都不这么想问题了,对话根本就不在一个层面上。那么被征收人该如何拓展思路,发挥创造性思维来维权呢?你当然可以委托律师代理全案,如果确实觉得风险大承受不起,还可以退而求其次,选择进行专业的维权咨询,按次按小时计费,和看心理咨询师差不多。在这样的咨询中,专业律师会根据你所提供的情况,毫无保留地告知可能有效的应对方法,你只需要记录下来并拿去实施就可以了。即使只咨询几次,总体的费用也会较委托节省不少。

在明律师想最后说的是,在法外人为创设程序意图规避法律的约束,这是如今征收领域乱象丛生的重要原因之一。从这个意义上说,修改、更新法律法规或许是在一定程度上解决问题的根本方法。譬如《土地管理法》的修正案,我们就一直在等待。而无论如何,对于“预签约”这样的违背基本逻辑原则的招数,被征收人只要积极、理性应对,就完全能够不再吃亏上当。至于补偿本身能拿多少,倒是另外一个问题了。

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来源:中国网  编辑:李维
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